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2020-11-24 16:29

随着我国养老服务需求不断增长,房企、险资等社会资本争相进入养老地产,成为养老产业发展的重要力量。然而,记者调研发现,一些省市的部分养老地产项目因重建设、轻服务,导致养老地产“难养老”,甚至出现“养老圈地”苗头,需引起警惕。专家建议需完善政策,加强引导和监管。

国家政策缺失,规划布局不够合理。国家明确鼓励社会资本进入养老产业,然而让不少开发企业困惑的是,在用地供地政策方面,尚无明确的养老用地。记者调研发现,当前的养老项目用地五花八门,大致有医疗用地、工业用地、商业用地、农村集体建设用地等4类,而较高的土地成本成为开发企业最大的负担。同时,养老项目总体布局规划也不尽合理。位于武汉偏远郊区的合众人寿优年生活养老社区整个项目占地面积2400亩,规划床位上万张,目前一期已经建成。远远望去,整个养老社区仿佛欧洲英伦小镇,社区内部设置完全仿照美国模式,并专门聘请一名美裔华人负责整个养老社区的管理运营。记者现场看到,该养老社区是一个综合功能齐全的现代化社区,餐厅、超市、银行、美容美发、休闲会所、老年大学、游泳池、健身房、图书馆、念佛堂等一应俱全,可为老人提供从入住到病逝的全持续照料服务。然而,由于地理位置偏僻,距离武汉市区近90分钟车程,目前入住老人不上百位。一名经理说,这里没有公交,医院,政府公共配套设施建设又遥遥无期,如此“招商引资”凸显当地政府对养老项目规划、布局有欠考虑。

记者调研发现,在资本逐利冲动下,不少养老地产项目盲目走高端化、大型化模式,但因后期服务、整体配套跟不上,“养老空城”开始一些城市相继显现,凸显出政府相关政策存在短板。

眼下,随着国家降低社会资本进入养老业的门槛,包括保利、万科、绿地、合众人寿、泰康人寿等房企、保险公司纷纷涉足养老产业,掀起了养老地产开发热潮,成为养老产业的一支生力军。不同于拿地、建房、销楼的短周期盈利模式,养老地产是为长期持有的运营模式。业内人士表示,养老地产的利润依靠运营服务,其回报周期将比商业地产延长两倍,“如果没有充足的资金链,养老地产很可能会拖死。”记者在一些省市调研发现,由于背负高额的土地、建设、融资成本,又找不到清晰的盈利模式,目前已投入运营的养老地产项目前景并不乐观,其中部分养老地产项目暴露的隐患需引起重视。

上海基督教青年会负责人吴建荣表示,土地和建筑的用途一旦改变就必须整体退出,另外对养老项目的启动时间、入住率等都要设置最低指标考核。

长沙民政职业技术学院医学院院长黄岩松等专家表示,相比美日等国家而言,养老地产还是新生事物,地方民政、国土、规划等部门在政策方面反应滞后,如果任由资本逐利冲动,而没有总体规划,将会造成养老地产项目重复建设,甚至空置烂尾,建议相关部门从满足市民养老需求实际出发,引导社会资本流向社区养老机构建设,从而实现合理布局。政府前期放宽门槛让社会资本进入养老产业,后期就必须严格监管。

记者调查发现,当前不少养老地产在硬件建设上“高端、洋气”,但由于后期服务跟不上,养老地产项目“空床率”居高不下,有的“养老城”甚至成为“养老空城”。位于长沙赤马湖畔的赤马湖养老山庄是一个耗资3000万投资的养老项目,占地210亩,养老床位300张。记者此前来到该养老项目看到,这里环境优美,空气宜人,老年人阅览室、网络聊天室、康复医疗中心等设施一应俱全,然而自2012年3月开业至今,没有一个老人入住,只能暂时靠接受旅游团体和公司培训来维持经营。尽管如此,投资方仍决定增资至4.5亿,将床位规模扩展到3000张。这家公司的负责人表示,目前只打算投入,以迎接养老产业高峰期的到来。

业内人士认为,作为社会资本进入养老产业的重要力量,国家应从政策上对养老地产发展给予鼓励引导,也要防止重复建设无序竞争。同时,还需要加大监管力度,防止利益输送圈地套利。

“养老不是建房子,而是服务运营团队的建设。”湖南康乐年华养老服务公司是一家专注养老服务品牌的加盟连锁和合作运营的养老公司,目前经营状况高于同业水平,该公司董事长袁云犁表示,中国老人消费观念保守,且大多属于“恋家型”老人,喜欢在社区就近养老,而养老地产一味追求“高端大气”恐导致“养老泡沫”。借“养老”之名低成本拿地,目前成为一些开发商“曲线救国”的一大手段。天津鹤童公益养老集团董事长方嘉珂表示,市场上已有一些养老地产项目,由于经营不善,已改为高级酒店、公寓住宅,并对外营业。一些开发商通过“租售并举”的手段,将小部分养老地产用于养老,其他则投入其他商业用途,养老蜕变成开发商搞销售配套的“噱头”。以北京曜阳老年公寓为例,该项目曾“以租代售”与客户达成租赁协议,使用权最长为70年,与卖房毫无二致,最终被政府部门叫停。据从事养老行业长达10多年的燕大国际养护中心总经理张滨透露,不良开发商以“养老”名义拿到大面积用地后,利用少部分建老年公寓掩人耳目,其余大部分则用于建设商业住宅,在一些城市并不少见。

专家表示,加大政策扶持力度。当前养老地产面临的最大成本就是土地成本和融资成本。目前全国只有北京、深圳等地在土地政策方面划分出“养老设施用地”类型。深圳市前瞻投资顾问有限公司研究员陈少华建议,养老设施用地应该从国家土地政策层面给予明确,土地出让金价格也应该低于商业地产。还可以尝试类似于保障性住房用地的做法定向供应,从而降低建设成本。中国城市规划协会副秘书长赵云伟表示,养老地产没有政策倾斜,激烈竞争很可能演变成纯房地产项目,“金融信贷、税费减免等方面,政府必须给予支持,才能让让企业在利润与公益间找到平衡点。”

政企利益“勾兑”,后续监管选择性失明。截至目前,我国60岁以上老年人数量超过两亿,失能老人达到3700万。根据国家十二五规划,每千名老人的养老床位数须达到30张。业内人士指出,为了完成这一目标,一些地方政府会比较倾向引进大企业搞养老地产。作为“利益置换”,一旦开发商将床位建好帮助地方政府完成考核指标,政府对企业后期运营监管就会“选择性”失明,变相销售养老项目自然发生。张滨告诉记者,“实际上,入住率再低的养老地产项目都不愁利润,等土地升值后,整体转让就可获利上亿。”